ดอกเบี้ยบ้านล่าสุด เช็กอย่างไรก่อนกู้ให้ผ่อนสบายและจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง

17 ชั่วโมง ago
บทความและสาระน่ารู้เกี่ยวกับบ้าน

เวลาจะซื้อบ้าน หลายคนเริ่มจากคำถามว่า “ธนาคารไหนดอกเบี้ยต่ำที่สุด” แต่ตัวเลขดอกเบี้ยปีแรกที่เห็นในโฆษณาไม่ใช่คำตอบทั้งหมด เพราะสินเชื่อบ้านเป็นภาระระยะยาว อัตราดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนตามช่วงเวลา แพ็กเกจบางแบบผูกกับการทำประกัน และแต่ละธนาคารใช้เงื่อนไขอนุมัติไม่เหมือนกัน

วิธีเลือกดอกเบี้ยบ้านให้คุ้มจึงไม่ใช่การมองหาเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำที่สุดเพียงช่องเดียว แต่ต้องเทียบดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วงแรก อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดสัญญา ค่างวดที่ต้องจ่ายจริง และค่าใช้จ่ายทั้งหมดประกอบกัน บทความนี้สรุปวิธีอ่านข้อเสนอสินเชื่อบ้านให้เข้าใจง่าย เพื่อช่วยให้คุณคัดเลือกธนาคารได้เหมาะกับรายได้และแผนการเงินของตัวเอง

ดอกเบี้ยบ้านล่าสุด ต้องดูตัวเลขไหนบ้าง

ก่อนนำข้อเสนอจากหลายธนาคารมาเทียบกัน ควรแยกตัวเลขสำคัญออกเป็น 4 ส่วน

ดอกเบี้ยปีแรก เป็นอัตราโปรโมชันที่ช่วยลดค่างวดในช่วงเริ่มต้น แต่อาจไม่ได้สะท้อนต้นทุนรวม
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ช่วยให้เปรียบเทียบแพ็กเกจในช่วงที่มักมีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีหรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด
EIR หรืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง แสดงต้นทุนดอกเบี้ยในภาพรวมตามสมมติฐานของธนาคาร เหมาะสำหรับใช้เทียบข้อเสนอที่มีโครงสร้างต่างกัน
MRR เป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว เมื่อต้นทุนทางการเงินเปลี่ยน อัตราที่ผู้กู้จ่ายจริงอาจเปลี่ยนตามสูตร เช่น MRR ลบส่วนลดที่กำหนดไว้ในสัญญา

คำว่า “ดอกเบี้ยต่ำ” จึงต้องมีคำถามต่อว่า ต่ำในปีไหน ต่ำภายใต้เงื่อนไขอะไร และเมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้วคุ้มจริงหรือไม่

ตารางเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยประจำปี 2569 ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 จากเว็บธนาคารทางการ ตารางอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ของ ธปท. และแหล่งเปรียบเทียบชั้นนำ โดยแบ่งเป็น 3 กลุ่มตามเงื่อนไขเพื่อให้เทียบกันได้ถูกต้อง

กลุ่ม A — สินเชื่อซื้อบ้านทั่วไป (เปิดรับกว้าง ไม่ผูกโครงการเฉพาะ)

ธนาคาร	อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก	อัตราอ้างอิง (MRR/MLR)	ปีที่ 4 เป็นต้นไป	เงื่อนไข MRTA	ค่าธรรมเนียม/ข้อเสนอ	บ้านใหม่/มือสอง
อาคารสงเคราะห์ (ธอส.)	2.55–2.76%	MRR 6.145%	ลอยตัวตามเกณฑ์ (บ้านเบอร์ 5 ปี 3 = MRR−3.555%)	โครงการบ้านเบอร์ 5/สุขสันต์ ต้องทำตามเงื่อนไข	ฟรีค่าประเมินในบางแคมเปญ; 0% คงที่ 2 ปีในงานมหกรรม	ใหม่/มือสอง/รีไฟ
ออมสิน (GSB)	2.50% (ทำประกัน) / 3.00% (ไม่ทำ)	MRR 6.045%	MRR−0.75% (Green Home)	ทำ MRTA ได้กู้ 110%, ไม่ทำกู้ต่ำกว่า	สนับสนุนค่าประเมินสูงสุด 5,000 บาท + ค่าจดจำนองสูงสุด 200,000 บาท (refinance ผ่อนนาน 40 ปี	ใหม่/มือสอง
ไทยพาณิชย์ (SCB)	2.69%	MRR 6.575%	ลอยตัว MRR	ไม่พบเงื่อนไขบังคับในแหล่งที่ตรวจ	วงเงิน 100%, ผ่อน 30 ปี	ใหม่/คอนโด/ทาวน์โฮม
กรุงศรีอยุธยา (BAY)	2.65–2.75%	MRR 6.67%	ลอยตัว MRR	ทำ MRTA ได้เรทต่ำกว่า (2.40% แบบทำประกัน เฉพาะโครงการ)	วงเงิน 85–110%; ผ่อน 30 ปี	ใหม่/มือสอง/อาคารพาณิชย์
กรุงไทย (KTB)	2.80% (บ้านพลังสะอาด)	MLR 6.30% สำหรับแพ็กเกจนี้; MRR ทางการ 6.845%	ลอยตัว MLR/MRR	กรณีทำ MRTA ตามเงื่อนไข	วงเงิน 100%, ผ่อน 40 ปี	ใหม่/มือสอง/ที่ดินปลูกสร้าง
กสิกรไทย (KBank)	2.95% (บ้านสีเขียว)	MRR 6.58%	ลอยตัว MRR	ไม่พบเงื่อนไขบังคับในแหล่งที่ตรวจ	วงเงิน 100%, ผ่อน 30 ปี	ใหม่ (โครงการชั้นนำ)
กรุงเทพ (BBL)	3.05%	MRR 6.50%	ลอยตัว MRR (EIR 5.42–6.25%)	ไม่พบเงื่อนไขบังคับในแหล่งที่ตรวจ	วงเงิน 100%	ใหม่/มือสอง/รีไฟ
ทหารไทยธนชาต (TTB)	3.10%	MRR 7.105%	ลอยตัว MRR (EIR 5–8%)	ต้องสมัครผลิตภัณฑ์เสริม 3 ประเภท (ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ + หักเดบิตอัตโนมัติ + บัตรเดบิต)	วงเงิน 100%, ผ่อน 35 ปี	ใหม่ (โครงการร่วมรายการ)

กลุ่ม B — โปรอัตราต่ำพิเศษ (เฉพาะโครงการ/ต้องทำ MRTA)

ธนาคาร	อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก	อัตราอ้างอิง (MRR)	ปีที่ 4 เป็นต้นไป	เงื่อนไข MRTA	ค่าธรรมเนียม/ข้อเสนอ	บ้านใหม่/มือสอง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank)	2.39% (ทำประกัน) / 3.12% (ไม่ทำ)	MRR 8.18%	ลอยตัว MRR	ทำ MRTA ได้เรทต่ำกว่า	ฟรีค่าจดจำนอง (แบบทำประกัน)	ใหม่
ยูโอบี (UOB)	2.50% (ทำประกัน, โครงการสนับสนุน) / 3.65%+ (ทั่วไป) (ศุภาลัย	MRR 8.075%	MRR−1.50%	ทำ MRTA ได้เรทต่ำกว่า 0.20%	วงเงิน 100%, ผ่อน 30 ปี	ใหม่/มือสอง/ก่อสร้าง

กลุ่ม C — รีไฟแนนซ์/เฉพาะกลุ่ม

ธนาคาร	อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก	อัตราอ้างอิง (MRR)	ปีที่ 4 เป็นต้นไป	เงื่อนไข MRTA	ค่าธรรมเนียม/ข้อเสนอ	หมายเหตุ
ซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai)	2.49% (รีไฟ, ปี 1 = 1.44%)	MRR 8.525%	MRR−2.00%	ไม่พบเงื่อนไขในแหล่งที่ตรวจ	ยกเว้นค่าประเมินหลักประกันและค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ	รีไฟแนนซ์เป็นหลัก
ธ.ก.ส. (BAAC)	2.55% (ทำประกัน, มาตรการพิเศษ)[	MRR 6.575% ตามประกาศ ธ.ก.ส.	ปี 6 เป็นต้นไป MRR−1.25%	กรณีทำประกัน	วงเงินสูงสุด 5 ล้านบาท, ผ่อน 40 ปี; อนุมัติถึง 31 ธ.ค. 69	เฉพาะข้าราชการ/กลุ่มเป้าหมาย

ธนาคารที่เสนออัตราต่ำสุดในปี 2569

ตัวเลขต่ำสุดบนกระดาษ: LH Bank ที่ 2.39% (3 ปีแรก) รองลงมาคือ กรุงศรี 2.40% และ UOB/ออมสิน แถว 2.50% — แต่ทั้งหมดเป็นโปรเฉพาะโครงการ/ลูกค้าทำประกัน MRTA จึงไม่ได้เปิดให้ทุกคน
หากดูสินเชื่อซื้อบ้านทั่วไปที่เข้าถึงง่าย: กลุ่มต่ำสุดคือธนาคารรัฐ คือ ธอส. และออมสิน ที่แถว 2.50–2.76% ตามด้วย SCB และกรุงศรี ที่ ~2.65%
MRR ต่ำสุด (ปีที่ 4 เป็นต้นไป): ออมสิน 6.045% และ ธอส. 6.145% — เหมาะกับผู้ที่วางแผนกู้ระยะยาว เพราะดอกเบี้ยหลังหมดโปรจะต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์

ข้อควรระวังก่อนตัดสินใจ

ตัวเลขต่ำสุด ≠ ต้นทุนรวมต่ำสุด — อัตรา 2.39–2.50% ส่วนใหญ่ยังไม่รวมเบี้ยประกัน MRTA ค่าจดจำนอง 1% ค่าประเมิน 2,000–3,500 บาท และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ต้องคำนวณรวมก่อนเปรียบเทียบจริง
หลายโปรเป็นช่วง Q2 2569 ยื่นถึง 30 มิ.ย. หรือจดจำนองถึง 31 ก.ค. 69 — ปัจจุบัน (24 ก.ค. 69) บางรายการอาจปิดรับแล้ว ควรโทรสอบถามธนาคารยืนยันอัตราล่าสุดก่อนยื่น
ดู “อัตราเฉลี่ย 3 ปี” ไม่ใช่ “ดอกเบี้ยปีแรก” เพราะหลายโปรดอกเบี้ยปีแรกต่ำมากแต่ปี 2–3 ลอยสูง
วางแผนรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปี เพราะหลังหมดโปรดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็น MRR ลบส่วนลดน้อย ค่างวดจะกระโดดขึ้น
มาตรการ LTV ผ่อนคลาย ของ ธปท. ให้กู้ได้สูงสุด 100% (กู้เต็มไม่ต้องวางดาวน์) มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570

หมายเหตุ: อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเปลี่ยนแปลงตามประกาศธนาคารได้ตลอด กนง. คงดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% ในการประชุมมิถุนายน 2569 จึงเป็นช่วงจังหวะที่ดอกเบี้ยบ้านยังอยู่ในระดับต่ำ แต่ตัวเลขในตารางเป็น snapshot ณ กรกฎาคม 2569 ควรยืนยันกับธนาคารอีกครั้งก่อนทำสัญญา

เช็กดอกเบี้ยบ้านจากที่ไหนให้ข้อมูลตรงและอัปเดต

จุดเริ่มต้นที่สะดวกคือเครื่องมือเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งรวบรวมข้อมูลจากผู้ให้บริการหลายรายไว้ในที่เดียว จากนั้นจึงเปิดหน้าอย่างเป็นทางการของธนาคารที่สนใจเพื่ออ่าน Sales Sheet และเงื่อนไขล่าสุดอีกครั้ง

จากข้อมูลบนหน้าอย่างเป็นทางการ ณ วันที่ตรวจสอบ ธนาคารกรุงเทพแสดง MRR ที่ 6.50% ต่อปี และระบุช่วง EIR ของสินเชื่อบ้านบัวหลวงไว้ประมาณ 4.25%–5.14% ต่อปี ขณะที่ธนาคารไทยพาณิชย์แสดง MRR ที่ 6.575% ต่อปี ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงจุดอ้างอิง เพราะอัตราที่ผู้กู้แต่ละรายได้รับจริงขึ้นอยู่กับวงเงิน รายได้ ประเภทหลักประกัน ประวัติทางการเงิน การทำประกัน และเงื่อนไขของโครงการที่ซื้อ

เลือกธนาคารอย่างไรให้เซฟเงินมากกว่า

1. เทียบด้วยวงเงินและระยะเวลากู้เดียวกัน

ขอให้ทุกธนาคารคำนวณบนสมมติฐานเดียวกัน เช่น ราคาบ้าน เงินดาวน์ วงเงินกู้ และจำนวนปีที่ผ่อนเท่ากัน หากใช้คนละฐาน ตัวเลขค่างวดและดอกเบี้ยรวมจะเทียบกันไม่ได้

2. มองดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีควบคู่กับ EIR

ดอกเบี้ยปีแรกต่ำมากอาจตามด้วยอัตราที่สูงขึ้นในปีถัดไป ให้จดดอกเบี้ยของแต่ละปีแล้วคำนวณค่าเฉลี่ย รวมถึงดู EIR ที่ธนาคารเปิดเผยในเอกสารผลิตภัณฑ์

3. ถามค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในตัวเลขดอกเบี้ย

ค่าใช้จ่ายที่ควรถามให้ครบ ได้แก่ ค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากร ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ และค่าปรับกรณีปิดบัญชีหรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด

4. เช็กเงื่อนไขประกันให้ชัด

บางแพ็กเกจให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษเมื่อทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ แต่ค่าเบี้ยประกันอาจเป็นเงินก้อนหรือถูกรวมเข้าไปในยอดกู้ ควรเปรียบเทียบทั้งแบบทำและไม่ทำประกัน โดยดูยอดเงินที่ต้องจ่ายรวม ไม่ใช่ดูเฉพาะอัตราดอกเบี้ย

5. เลือกค่างวดที่ยังมีพื้นที่เงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่าย

วงเงินที่ธนาคารอนุมัติได้สูงสุดไม่จำเป็นต้องเท่ากับวงเงินที่ควรกู้ ค่างวดบ้านควรเหลือพื้นที่สำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เงินสำรองฉุกเฉิน ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และเป้าหมายทางการเงินอื่น

ดอกเบี้ยต่างกันเล็กน้อย ประหยัดได้แค่ไหน

สมมติยอดหนี้คงเหลือ 3 ล้านบาท หากอัตราดอกเบี้ยต่างกัน 0.50% ต่อปี ความต่างของดอกเบี้ยแบบประมาณการอย่างง่ายอาจสูงถึง 15,000 บาทในหนึ่งปี อย่างไรก็ตาม สินเชื่อบ้านคำนวณแบบลดต้นลดดอก ตัวเลขจริงจึงขึ้นกับยอดเงินต้นคงเหลือ วันที่ชำระ และโครงสร้างดอกเบี้ยของแต่ละช่วง

ก่อนตัดสินใจ ควรขอตารางผ่อนชำระจากธนาคารอย่างน้อย 2–3 แห่ง แล้วเปรียบเทียบยอดดอกเบี้ยสะสมในช่วง 3 ปีแรกและยอดรวมตลอดสัญญา หากมีแผนโปะบ้าน ให้ถามด้วยว่าโปะได้เมื่อใด มีวงเงินขั้นต่ำหรือค่าธรรมเนียมหรือไม่

เช็กลิสต์ก่อนยื่นกู้บ้าน

กำหนดงบซื้อบ้านและเงินดาวน์ที่พร้อมจ่าย
คำนวณค่างวดสูงสุดที่จ่ายได้โดยไม่กระทบเงินสำรอง
ขอใบเสนอสินเชื่อจากหลายธนาคารโดยใช้ข้อมูลชุดเดียวกัน
เปรียบเทียบดอกเบี้ยปีแรก ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี และ EIR
รวมค่าประเมิน ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมทุกประเภท
อ่านเงื่อนไขการโปะ ปิดบัญชี และรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด
ตรวจทานอัตราล่าสุดจากหน้าอย่างเป็นทางการก่อนเซ็นสัญญา

เลือกบ้านที่เหมาะ แล้วค่อยวางแผนสินเชื่อให้ลงตัว

เมื่อรู้กรอบงบประมาณและค่างวดที่รับไหวแล้ว ขั้นต่อไปคือเลือกบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งทำเล ขนาดครอบครัว และรูปแบบการใช้ชีวิต คุณสามารถดูข้อมูลโครงการและลงทะเบียนเยี่ยมชมโครงการของ Pre-Built Development ได้จากลิงก์ต่อไปนี้

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้าน

ธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยบ้านต่ำที่สุด?

ไม่มีธนาคารเดียวที่ต่ำที่สุดสำหรับผู้กู้ทุกคน เพราะอัตราที่ได้รับจริงขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้ วงเงิน บ้านที่ซื้อ รายได้ ประวัติเครดิต และเงื่อนไขประกัน ควรขอข้อเสนอจริงจากหลายธนาคารแล้วเทียบด้วยสมมติฐานเดียวกัน

ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีหรือ EIR?

ควรดูทั้งสองตัว ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีช่วยประเมินภาระช่วงแรก ส่วน EIR ช่วยมองต้นทุนตามสมมติฐานตลอดอายุสัญญา อย่าลืมอ่านวิธีคำนวณและเงื่อนไขใน Sales Sheet ประกอบ

MRR เปลี่ยนแล้วค่างวดจะเปลี่ยนทันทีหรือไม่?

ขึ้นอยู่กับสัญญาและวิธีที่ธนาคารกำหนด หากอยู่ในช่วงดอกเบี้ยคงที่อาจยังไม่เปลี่ยน แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงอัตราลอยตัว อัตราที่จ่ายจริงจะเคลื่อนไหวตามสูตรในสัญญา

ทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อแล้วคุ้มกว่าหรือไม่?

ต้องเทียบต้นทุนรวม บางแพ็กเกจลดดอกเบี้ยเมื่อทำประกัน แต่ผู้กู้ต้องจ่ายค่าเบี้ยเพิ่ม ควรขอใบเสนอทั้งสองแบบและพิจารณาความคุ้มครองร่วมกับภาระค่าใช้จ่าย

ควรยื่นกู้กี่ธนาคาร?

การเปรียบเทียบ 2–3 ธนาคารช่วยให้เห็นความต่างของอัตรา ค่างวด วงเงิน และเงื่อนไขได้ชัดขึ้น เลือกธนาคารที่ข้อเสนอโดยรวมเหมาะกับแผนการเงิน ไม่ใช่เลือกจากตัวเลขปีแรกเพียงอย่างเดียว

แหล่งข้อมูล

หมายเหตุ: บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินส่วนบุคคล อัตราดอกเบี้ย โปรโมชั่น วงเงิน และเงื่อนไขอนุมัติอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบเอกสารผลิตภัณฑ์และสอบถามธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจ